Министерството на финансите предлага поетапно увеличение на данъчните оценки на недвижимите имоти, като в рамките на три години те трябва да нараснат общо със 100%. Предвижда се първата стъпка да бъде през 2027 г. с увеличение от 30%, а през 2028 и 2029 г. да последват още по 35%.


Информацията и анализа за отражението на предложените промени върху имотния пазар предоставиха на Botevgrad.com от SORENDA Real Estate.


Предложението е част от пакет от данъчни и приходни мерки за 2027 г. Според представената информация актуализираните оценки ще се използват при определянето на данъка върху недвижимите имоти и други данъчни задължения, но няма да бъдат база за изчисляване на такса битови отпадъци.


Причината за планираната промяна е все по-голямото разминаване между данъчните оценки и реалните пазарни стойности на имотите.


Особено отчетливо това се вижда в София. Преди близо две десетилетия средните цени на жилищата в столицата са били под 1000 евро за квадратен метър, докато към септември 2026 г. медианните офертни цени на апартаментите са около 2600 евро за квадратен метър.


По данни на НСИ през 2006 г. средната цена на жилищата в София е била 1341,79 лв. за кв. м, или приблизително 686 евро. Година по-късно тя достига 1813,17 лв., или около 927 евро за квадратен метър.


От SORENDA Real Estate уточняват, че историческите данни на НСИ и сегашните офертни цени са формирани по различна методология и затова не позволяват напълно пряко статистическо сравнение. Те обаче дават представа за мащаба на промяната на пазара през последните близо 20 години.


По наблюдения на компанията при голяма част от сделките в София данъчната оценка на имота вече е между пет и девет пъти по-ниска от реалната цена, на която се сключва сделката.


„Когато преди близо две десетилетия жилищата в София са се търгували при цени от порядъка на 700–900 евро за квадратен метър, а днес офертните нива са около 2600 евро, е очевидно колко сериозно се е променил пазарът. Въпросът вече не е дали данъчните оценки трябва да бъдат осъвременени, а как това да стане, без да се създаде прекомерна еднократна тежест за собствениците“, коментира Евгени Василев, управител на SORENDA Real Estate.


Според него поетапното осъвременяване е по-разумният вариант от рязкото приближаване на данъчните оценки до пазарните стойности, тъй като дава възможност както на собствениците, така и на общините да се адаптират към промяната.


По-висока данъчна оценка не означава непременно двойно по-висок данък


Важно е да се прави разграничение между размера на данъчната оценка и конкретния размер на данъка върху недвижимите имоти.


Дори при увеличение на оценките това не означава автоматично, че данък сгради ще нарасне със същия процент. Ставките се определят от общинските съвети в предвидените от закона граници. Така местните власти разполагат с възможност чрез размера на ставката да влияят върху крайната данъчна тежест за собствениците.


Отделна тема е обсъжданото евентуално прогресивно облагане на второ, трето и всяко следващо жилище. Според SORENDA Real Estate този въпрос не бива да се смесва с актуализацията на данъчните оценки.


„Не е достатъчно да броим колко жилища притежава един човек. Един собственик може да има наследствен имот, жилището, в което живее, и стара къща на село, а друг да притежава един луксозен апартамент на стойност няколко милиона лева. Самият брой имоти невинаги е най-добрият критерий за справедливо данъчно облагане“, посочва Василев.


Според него при евентуални бъдещи промени по-логично би било да се отчитат стойността и характеристиките на имота, а не единствено броят на притежаваните жилища.


Какво може да означава промяната за имотния пазар?


Предложението идва в период, в който се наблюдават промени в активността на жилищния пазар. Според данни на Агенцията по вписванията, анализирани от SORENDA Real Estate, през второто тримесечие на 2026 г. броят на сделките в София е намалял с 16,9% на годишна база, докато ипотечното кредитиране продължава да расте.


От компанията смятат, че актуализирането на данъчните оценки само по себе си няма да бъде водещият фактор за движението на цените на жилищата. По-съществено влияние продължават да оказват доходите на домакинствата, достъпът до кредитиране, строителните разходи, предлагането на нови имоти и развитието на инфраструктурата.


Предложената промяна обаче е важна за собствениците на имоти, тъй като при запазване на сегашните местни данъчни ставки по-високата данъчна оценка би могла да доведе и до по-голям размер на годишния данък.


Какъв ще бъде конкретният ефект за собствениците, включително в община Ботевград, ще зависи както от окончателния вид на законодателните промени, така и от решенията за местните данъчни ставки.


Предложението предстои да премине през съответната законодателна процедура, преди евентуалните промени да влязат в сила.